Quem está comprando um imóvel no Rio de Janeiro ou em qualquer outra cidade do Brasil inevitavelmente se depara com o ITBI. Trata-se de um tributo obrigatório que precisa ser pago antes do registro da escritura, e cujo valor pode representar um custo relevante na transação. Entender como ele funciona ajuda a planejar melhor a compra e evitar surpresas.
Neste artigo, Felipe Miranda Advocacia explica o que é o ITBI, como é calculado, quem paga, quando é exigido e quais são os riscos de não regularizá-lo corretamente.
O que é o ITBI
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência onerosa de propriedade imobiliária entre pessoas vivas. Isso significa que ele incide sobre compras e vendas, permutas, cessões de direitos e demais operações em que o imóvel muda de titularidade mediante pagamento.
O ITBI é de competência municipal, ou seja, somente os municípios têm competência para instituí-lo, com base no artigo 156 da Constituição Federal. Ele incide sobre transferências não gratuitas de imóveis entre pessoas vivas, sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis (exceto os direitos reais de garantia) e sobre a cessão de direitos relativos a essas transmissões.
Em transferências por herança ou doação, o ITBI não é devido. Nessas situações, o imposto aplicável é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que é um tributo estadual, cobrado quando a transferência não envolve compra e venda.
Quem paga o ITBI
Em regra, o responsável pelo pagamento é o comprador do imóvel. O comprador paga o ITBI porque o imposto está diretamente ligado ao ato de transmissão da propriedade, ou seja, algo que beneficia o novo dono do imóvel.
Apesar disso, a lei não determina de forma rígida quem deve arcar com o imposto. O artigo 156 da Constituição Federal apenas atribui aos municípios a competência para instituir o ITBI, mas não define o responsável pelo pagamento. Por esse motivo, vendedor e comprador podem negociar essa responsabilidade. O mais importante é que as partes registrem esse acordo no contrato de compra e venda.
Quando o ITBI é cobrado
O STF consolidou o entendimento de que o ITBI é devido apenas depois de transferida a propriedade do imóvel, ou seja, após o registro do título no cartório. Fases contratuais anteriores, como a formalização da escritura, por si só, não geram o imposto.
Na prática, o pagamento precisa ocorrer antes do registro. O pagamento é obrigatório e deve ser feito antes do registro do imóvel. Em outras palavras, o ITBI é o tributo que autoriza a mudança da titularidade do imóvel. Sem essa etapa, o comprador não consegue registrar o bem em seu nome.
O ITBI pode apenas ser cobrado no momento da transação efetiva do bem, e não em pactos preliminares como a celebração de uma promessa, o recebimento de sinal ou um compromisso de compra e venda.
Como é calculado o ITBI
O cálculo é direto: multiplica-se a base de cálculo pela alíquota definida pelo município onde o imóvel está localizado. A complexidade, no entanto, está justamente em definir qual valor servirá de base para o imposto.
A base de cálculo após a decisão do STJ
Esse foi um ponto historicamente controverso e que gerou muitos conflitos entre contribuintes e prefeituras. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema por meio do julgamento do Tema 1.113, em recurso repetitivo.
A Primeira Seção do STJ estabeleceu três teses: (1) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; (2) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio; (3) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Isso significa que o comprador que pagar ITBI com base em um valor arbitrado unilateralmente pela prefeitura, acima do valor real da transação, pode ter fundamento para questionar a cobrança administrativamente ou judicialmente.
A alíquota varia por município
A competência para instituir e cobrar o ITBI é dos municípios, o que significa que cada cidade pode definir suas próprias alíquotas, dentro de limites estabelecidos pela legislação federal.
O valor do imposto não é fixo: cada prefeitura tem autonomia para definir o percentual do ITBI, que costuma variar entre 2% e 3%. No caso do Rio de Janeiro, a alíquota vigente é de 3%, conforme a Lei nº 6.250/2017, aplicável aos instrumentos lavrados a partir de 1º de janeiro de 2018.
Em São Paulo, a alíquota padrão também é de 3% sobre o valor total da transação.
Exemplo prático de cálculo
Para um imóvel negociado por R$ 600.000,00 no Rio de Janeiro, com alíquota de 3%, o ITBI seria de R$ 18.000,00. Esse valor precisa ser pago antes do registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.
A base de cálculo do ITBI no Rio de Janeiro não é o valor constante na guia de IPTU, mas o valor corrente de mercado do bem ou direito, nos termos da legislação municipal. Caso o valor declarado na transação seja inferior ao valor de mercado, a prefeitura pode arbitrar a base de cálculo, sempre mediante procedimento formal que garanta ao contribuinte o direito de apresentar suas justificativas.
ITBI no financiamento imobiliário
Quando a compra envolve financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), alguns municípios aplicam alíquota reduzida sobre a parcela efetivamente financiada, o que pode representar uma economia relevante para o comprador.
O ITBI em imóvel financiado tem uma particularidade importante em algumas cidades, especialmente quando o financiamento é feito pelo SFH, podendo haver alíquotas reduzidas sobre a parte financiada. Em São Paulo, por exemplo, aplicam-se 0,5% sobre o valor financiado até determinado limite.
Quando a compra envolve financiamento pelo SFH, o ITBI pode ter tratamento diferenciado conforme a legislação municipal, inclusive com incidência reduzida sobre parte da operação. Não há regra única no Brasil, e o imposto pode ser calculado sobre o valor total do imóvel ou sobre critérios definidos pela prefeitura.
Por isso, antes de fechar o financiamento, é importante verificar as regras do município onde o imóvel está localizado para calcular corretamente o custo total da operação.
Quando pode haver isenção ou redução do ITBI
Algumas situações podem gerar direito a isenção ou redução do ITBI, dependendo da legislação de cada município. Não existe uma regra nacional uniforme.
Algumas prefeituras não cobram ITBI quando a transferência do imóvel ocorre dentro de processos societários, como fusão, incorporação ou cisão, desde que a operação não tenha finalidade lucrativa.
Alguns municípios oferecem desconto parcial no ITBI, geralmente vinculado à aquisição do primeiro imóvel residencial. Esse benefício não é uma regra nacional e depende da legislação local, podendo existir em uma cidade e não em outra. Na prática, as prefeituras costumam exigir que o imóvel seja destinado à moradia do comprador, que o adquirente não possua outro imóvel registrado em seu nome e que o valor da propriedade esteja dentro de um limite definido pelo município.
No Rio de Janeiro, o Decreto nº 54.178/2024 regulamenta benefícios fiscais relacionados ao ITBI para imóveis vinculados ao Programa Reviver Centro, com possibilidade de isenção ou redução de alíquota para determinadas aquisições residenciais na área central da cidade.
O pedido de isenção deve ser feito antes da emissão da guia de pagamento do ITBI. Após o pagamento, não há garantia de restituição automática, mesmo que o comprador tenha direito ao benefício. Por isso, verificar as condições de isenção antes de emitir a guia é uma etapa que pode fazer diferença no custo final da transação.
O que acontece se o ITBI não for pago
Deixar de pagar o ITBI não é apenas uma irregularidade fiscal. As consequências são diretas e podem comprometer toda a operação imobiliária.
O não pagamento do ITBI impede completamente o registro do imóvel no cartório, deixando o comprador em uma situação irregular em que pagou pelo imóvel mas não é legalmente o proprietário. Além da impossibilidade de registro, o débito pode gerar multas e juros, ser inscrito na dívida ativa do município e até resultar em execução fiscal, criando problemas que vão muito além do valor original do imposto.
Um comprador que não registra o imóvel em seu nome fica juridicamente desprotegido: não pode vender, não pode gravar o bem em garantia, não pode incluí-lo em inventário e fica sujeito ao risco de o vendedor alienar o mesmo bem para outra pessoa. A propriedade, no direito brasileiro, só se transfere com o registro.
ITBI e os demais custos da compra de imóvel
O ITBI é um dos principais custos da transação imobiliária, mas não é o único. Ao planejar a compra de um imóvel no Rio de Janeiro ou em São Paulo, é preciso considerar também os emolumentos do Cartório de Notas (escritura pública) e as taxas do Cartório de Registro de Imóveis (registro da transferência), além de eventuais honorários profissionais.
Os custos totais da compra costumam somar entre 4% e 6% do valor do imóvel, incluindo ITBI, escritura, registro e honorários. Esse percentual pode variar dependendo do município, do valor do imóvel e da forma de pagamento.
Em imóveis de alto padrão na Barra da Tijuca, Ipanema, Leblon, Botafogo ou em outras regiões valorizadas do Rio de Janeiro, o peso do ITBI no custo total da operação pode ser significativo e deve ser considerado no planejamento financeiro da compra.
Como contestar uma cobrança indevida de ITBI
Nem toda cobrança de ITBI está correta. Prefeituras que utilizavam tabelas de valores de referência definidas unilateralmente, com valores acima do preço real da transação, atuavam em desconformidade com o entendimento firmado pelo STJ.
Caso o contribuinte discorde do valor cobrado, pode iniciar procedimento de revisão ou impugnação no prazo de até trinta dias após o lançamento e antes de efetuar o pagamento.
Para quem já pagou valor superior ao devido, é possível o ajuizamento de ação preventiva, antes da lavratura da escritura e do registro do imóvel, buscando garantir a correta base de cálculo do imposto. A segunda alternativa é a propositura de ação de repetição de indébito após o pagamento, com o objetivo de reaver os valores recolhidos a maior, respeitado o prazo prescricional de cinco anos contados do pagamento do tributo.
Em qualquer dessas situações, a análise jurídica do caso concreto é indispensável para identificar se há fundamento para a contestação e qual o caminho mais adequado.
O papel do advogado na transação imobiliária
A compra de um imóvel envolve um conjunto de obrigações que vão muito além da negociação do preço. A análise da documentação do imóvel, a verificação da situação fiscal do bem e do vendedor, a correta identificação da base de cálculo do ITBI e a verificação de eventuais isenções são todas etapas que se beneficiam de orientação jurídica especializada.
Um advogado com experiência em Direito Imobiliário pode identificar inconsistências na cobrança do ITBI, orientar sobre a possibilidade de contestação administrativa e acompanhar todo o processo de transferência de propriedade, desde a análise contratual até o registro definitivo em cartório.
Se você está adquirindo um imóvel no Rio de Janeiro e precisa de orientação sobre os custos da transação, a base de cálculo do ITBI ou a análise da documentação envolvida, a equipe de Felipe Miranda Advocacia está disponível para auxiliar com atendimento técnico e personalizado em Direito Imobiliário.
Perguntas frequentes sobre ITBI
O ITBI é cobrado na compra de imóvel na planta?
O ITBI de um imóvel na planta pode ser cobrado em momentos diferentes dependendo do município, sendo que algumas cidades exigem o pagamento na assinatura do contrato de compra e venda, enquanto outras só cobram na entrega das chaves ou na lavratura da escritura definitiva. De qualquer forma, o cálculo segue o padrão, usando o valor venal estimado do imóvel pronto ou o valor da transação, sujeito à alíquota local.
O ITBI é cobrado em herança de imóvel?
Não. No caso da transmissão ser por herança (causa mortis), o ITBI não é cobrado. Ao invés dele, será cobrado o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), que é um imposto estadual. O ITCMD incide tanto em heranças quanto em doações de imóveis.
A prefeitura pode cobrar ITBI com base em um valor maior do que o preço pago?
Após a decisão do STJ no Tema 1.113, não. O STJ estabeleceu a impossibilidade do município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral. O município pode questionar o valor declarado, mas apenas por meio de processo administrativo formal, garantindo ao contribuinte o contraditório.
O ITBI pode ser incluído no financiamento imobiliário?
No caso do pagamento do imóvel com financiamento imobiliário, as despesas com a documentação do imóvel, bem como esse tributo, podem ser incluídas no valor a ser financiado, caso esse valor não ultrapasse o limite de crédito aprovado para o comprador. Isso depende das condições aprovadas pela instituição financeira.
O que é o valor venal para fins de ITBI?
O valor venal é o valor corrente de mercado do bem ou direito na data em que ficar configurada a obrigação de pagar o imposto, ou naquela em que for efetuado o pagamento, quando antecipado. Ele não se confunde com o valor venal de IPTU, que é calculado de forma diferente pela prefeitura.
Frequently Asked Questions
O ITBI é cobrado na compra de imóvel na planta?
Depende do município. Algumas cidades exigem o pagamento na assinatura do contrato, enquanto outras cobram na entrega das chaves ou na lavratura da escritura definitiva. O cálculo segue a alíquota local aplicada sobre o valor da transação ou o valor venal estimado.
O ITBI é cobrado em herança de imóvel?
Não. Em transmissões por herança ou doação, o imposto devido é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual. O ITBI incide apenas sobre transferências onerosas, como compra e venda.
A prefeitura pode cobrar ITBI com base em um valor maior do que o preço pago?
Após a decisão do STJ no Tema 1.113, o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência definido unilateralmente. O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, e só pode ser afastado por processo administrativo formal.
O ITBI pode ser incluído no financiamento imobiliário?
Sim, em alguns casos. As despesas com ITBI e documentação podem ser incluídas no valor financiado, desde que não ultrapassem o limite de crédito aprovado pela instituição financeira. Isso depende das condições específicas do financiamento.
Qual é a alíquota do ITBI no Rio de Janeiro?
No Rio de Janeiro, a alíquota vigente é de 3% sobre o valor de mercado do imóvel, conforme a Lei nº 6.250/2017, aplicável a todos os instrumentos lavrados a partir de 1º de janeiro de 2018.
